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　　由XXXX实业有限公司投资，XXXX置业有限公司开发的XXXX大厦项目，XX市规划局已于2004年10月28日批复《项目选址意见书》。该项目规划在海军总医院总体规划以内，应考虑XX市XX路沿线城市景观和市政府周边整体环境等因素。所以，规划局要求该项目与海军总医院总体规划连同单体方案一并报规划局评审。为了达到专家评审及规划审批的深度要求，我公司特委托贵院就XXXX大厦项目总体规划及单体方案进行规划设计。现将委托设计的相关内容要求如下：

　　一、基础资料：

　　1、项目名称：XXXX大厦（暂定名）

　　2、项目投资商：XX实业有限公司（北京）

　　3、项目开发商：XXXX置业有限公司

　　4、项目区位：

　　5、项目占地：约7000平方米。

　　二、项目规划控制条件：

　　1、限高：檐口高度99米。

　　2、单体建筑面积：48000平方米左右（地上面积）。

　　3、地下车库：尽量利用基地面积，设两层车库。

　　4、层高：

　　①、1至4层（暂定）合理的商务、写字楼服务功能层高。

　　②、5至顶层写字楼、商务公寓合理层高。

　　5、建筑物退红线：按规划审批的用地红线图要求，结合周边交通组织确定（北侧、东侧沿红线布置）。

　　6、绿化率：大于35%（本项目实际可规划占地面积约7000平方米）。

　　7、交通出入口：主要出入口设在闽江路上。

　　三、总体规划方案设计要求：

　　1、满足规划控制条件。

　　2、建筑物尽量靠用地北侧布置，空出西南方向的街角场地。并满足南侧退红线要求。

　　3、利用基地的地形落差，考虑半地下及地下车库的布置。并满足不少于200个车位。

　　4、交通组织在满足消防规范要求的前提下，考虑与地下车库车辆的出入与地上人流之间的分流结合。尤其在与城市道路的连接上要符合交通部门的要求。

　　5、车位配置除利用地下二层外，可在西南街角和用地北侧（海军401医院地块范围内）布置一部分地面车位，作为满足规划条件的补充。

　　6、总体布局中要考虑东侧十六层建筑物之间的相邻关系，满足东南角的遮荫间距。

　　7、总体规划应满足的其他规划要求。

　　四、建筑单体方案的设计要求：

　　1、规划建筑标准：按照XX市当地中高偏上档次标准。

　　2、功能分区：

　　①、1至4层商务服务和共享大堂，在满足规划退红线的前提下，1至4层尽可能多的占用基地面积，以满足大堂及大进深的需要。其他功能及面积分配如下：

　　A、1至4层建筑面积占规划总面积的15%至20%。

　　B、入口及共享大堂：可根据首层面积的比例关系和交通组织合理占用首层面积。大堂高度可考虑2至3层通高，以表现大堂气势。

　　C、餐饮：结合该楼的使用性质，适当配置中餐、小型西餐中小餐厅及包间。中西餐加工间及储藏间等。其面积应控制在1至1.5层范围内。

　　D、会议厅：结合该楼使用性质，适当配置大、中、小会议厅及相应的接待场地。其规模应控制在300人、200人及100人范围内。大型会议厅应考虑娱乐的综合功能。其会议厅配置应以小会议厅为主，中等会议厅为辅，大型会议厅只考虑一个。

　　E、1至4层其它公共配套：按功能要求，配置符合设计及消防规范的公共服务设施。

　　F、由于上部功能的不同要求首层大厅及竖向交通组织应考虑人流主入口及电梯的分流。

　　②、5至18层为办公区。以交通核为中心的环型办公区域应考虑朝向及视线不同，分割为不同大小的办公单位。应考虑到使用者对办公场地自由组合的要求。除规范规定必须的公共配套设施外，还应在办公区适当考虑公共空间做为洽谈及休息的场地。办公区面积应控制在规划总面积的50%。其标准层面积及办公单位的面积应根据标准层的布局合理分配。

　　③、19层至顶层为商务公寓区。其主要功能是满足中外驻青高级管理人员住宿、办公、接待的场所。除享受公共服务设施外，并拥有相对稳定的私家生活场所。为此，其户型的布局在不违背平面基本框架的情况下能灵活多变、自由分割户形大小搭配，以满足不同客户对面积的不同要求。

　　A、公寓区面积占规划总面积的30%至35%。

　　B、户室比按公寓区总面积的比例为：三室二厅二卫20%、二室一厅一卫30%、一室一厅一卫50%。

　　C、户型面积控制范围：三室二厅二卫建筑面积130至150平方米，二室一厅一卫建筑面积80至100平方米，一室一厅一卫建筑面积60至80平方米。

　　D、公寓区公共配套及户室内配套：公寓区除保留交通核内必须的设施外，还应考虑适当的公共空间，以做为本楼层及相关楼层接待及洽商之用。户内在保证必须的公寓分区功能外对于厨房的配置应灵活，尤其小户型的厨房不一定做为专用厨房，可确定位置，预留管道。根据客户需要进行装修。

　　E、公寓户型的布局：由于考虑到该楼面宽不大，公寓的户型布局受临窗面的限制。为此，户型的布局可考虑复式做法，或者将层高加大在内部搭建，形成较为封闭的内部分割空间。

　　五、总体规划及单体方案设计深度要求：

　　1、满足XX市规划局批复的《建设项目选址意见书》要求。

　　2、满足建设方对项目所有功能及配套的要求。

　　3、充分发挥设计者对项目周边环境及单体建筑的理解。运用各种手段最大限度的展示总体的平面关系及内部空间关系。充分表现该建筑的立体效果和周边的协调关系。

　　4、满足XX市规划及专家评审深度要求。

　　①、总平面规划方案（道路交通组织、环境配套组织）。

　　②、立面效果透视（多角度及夜景透视）。

　　③、各功能区标准平面（地下车库、1至4层服务区、办公区、公寓区等）。

　　④、其他需要表现的图纸

　　5、满足方案条件及设计者构思的总体及分项说明。

　　6、装订成册的各种彩色表现图和说明书(A3)。

　　7、用于展示和讲解的规划设计方案展板。

　　8、可用于讲解和存档的规划设计方案电子文件(如多媒体演示)。

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